BGRT - Commentaire sur la série FNB à gestion active BMO Fonds de FPI mondial

Résumé de mai :

Les FPI mondiales ont inscrit des rendements positifs en mai, les secteurs de la santé, de l’entreposage en libre-service et des centres de données menant le groupe, alors que les FPI de bureaux, diversifiées et d’hébergement/villégiature ont tiré de l’arrière.

Au Canada, les données sur l’IPC publiées en mai ont montré un ralentissement de la croissance des prix sur 12 mois, ce qui a fait augmenter les probabilités implicites du marché en faveur d’une baisse des taux d’intérêt à plus de 80 % pour une baisse de 25 points de base par la Banque du Canada lors de sa réunion du 5 juin. De même, en Europe, les probabilités implicites du marché en faveur d’une baisse de 25 points de base par la Banque centrale européenne ont dépassé 95 % à la réunion du 6 juin. Aux États-Unis, les probabilités implicites pour une baisse des taux d’intérêt en juin restent de faibles à nulles, mais le taux des obligations du Trésor américain à 10 ans a reculé de 18 points de base pour atteindre 4,50 % à la fin du mois, dans un contexte de données sur l’inflation plus faibles.

Les bénéfices du premier trimestre étant maintenant derrière nous, nous attendons avec impatience la conférence annuelle REITWeek de la Nareit1 à New York, qui réunit environ 2 500 dirigeants, investisseurs et professionnels du secteur dans le centre de Manhattan. Nous avons un calendrier chargé avec un enchaînement de rencontres avec les dirigeants de FPI de divers types de propriétés, notamment les maisons préfabriquées, l’entreposage en libre-service, les appartements, les propriétés locatives unifamiliales, la santé, l’industrie, le commerce de détail et les immeubles de bureaux. En prévision de la conférence, un certain nombre de FPI ont publié des mises à jour sur leurs activités à la fin du mois avant la REITWeek, dont certaines nous seront utiles ici. Il est encourageant de constater que les mises à jour sur l’exploitation ont été généralement positives et favorables aux prévisions pour l’exercice 2024.

Le mois de mai a vu des mises à jour notables sur le terrain : Le 8 mai, le ministère des Finances du Canada a publié une mise à jour sur la politique fiscale, qui a confirmé qu’aucun changement au traitement fiscal des FPI n’est envisagé pour le moment. Selon le communiqué de presse, « le gouvernement comprend que les FPI constituent un canal essentiel pour les nouveaux investissements dans les logements locatifs ». Puisque, selon nous, les changements fiscaux ayant une incidence sur les FPI étaient peu probables, nous n’avons pas été surpris, mais ravis.

Aux États-Unis :

• Ventas, propriétaire de résidences pour personnes âgées (NYSE : VTR) a publié une mise à jour sur les activités2 le 28 mai, qui montrait une croissance forte et soutenue de l’occupation moyenne des actifs comparables du portefeuille d’exploitation de logement pour personnes âgées3 depuis le début du mois de mai. À la suite de la publication, Ventas a réaffirmé ses prévisions pour l’ensemble de 2024, y compris des flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation par action normalisés de 3,10 $ à 3,18 $ par action4, une croissance du bénéfice net d’exploitation de 6,0 % à 8,0 % sur 12 mois pour l’ensemble de la société, et une croissance de 12,0 % à 16,0 % du bénéfice net d’exploitation d’actifs comparables du portefeuille d’exploitation des résidences pour personnes âgées d’une année à l’autre5. Ventas continue de discuter activement avec Kindred, un locataire clé (5 % du bénéfice net d’exploitation annualisé de Ventas, le bail expirant le 30 avril 2025) et d’autres parties, et une plus grande clarté est prévue au deuxième trimestre de 2024. Ventas avait déjà reporté au 31 mai la date limite de l’avis de renouvellement du 1^er mai de Kindred.
  
  
• Rexford Industrial (NYSE : REXR) a fourni une mise à jour sur les activités d’exploitation et de négociation le 29 mai, qui montre que la société a maintenant réalisé des activités de crédit-bail de 1,1 million de pieds carrés depuis le début du trimestre à des taux 51 % au-dessus des loyers arrivant à échéance sur la base des liquidités et 68 % au-dessus des loyers arrivant à échéance sur une base efficace nette. Le taux d’occupation du même portefeuille de biens s’est amélioré de 10 points de base de façon séquentielle pour s’établir à 96,5 % au deuxième trimestre. Nous considérons que ces développements sont positifs pour la FPI, car ils devraient contribuer à apaiser certaines préoccupations concernant les répercussions sur l’offre dans ses marchés principaux du sud de la Californie. Au moment de la publication, Rexford a annoncé l’acquisition de deux propriétés industrielles pour 143 millions de dollars américains à un taux de rendement initial moyen d’environ 5,8 % et la vente de trois propriétés pour 27 millions de dollars. Depuis le début de l’année, Rexford Industrial a réalisé des acquisitions de 1,3 milliard de dollars et des cessions de 37 millions de dollars.
  
  
• Stag Industrial (NYSE : STAG) a publié une mise à jour sur les activités le 30 mai, qui montrait que 90,8 % des locations nouvelles et renouvelées prévues pour 2024 ont maintenant été traitées, ce qui totalise 11,9 millions de pieds carrés, en portant la variation du loyer en espèces à 28,4 % au-dessus des loyers venant à échéance. Il faut noter que les écarts de loyers se sont renforcés de façon séquentielle, la variation de l’amortissement linéaire des loyers étant de +36,8 % et de 51,8 % depuis le début du deuxième trimestre, ce qui surpasse les résultats de 30,5 % et de 43,6 % du premier trimestre de 2024. Les prévisions du bénéfice net d’exploitation des actifs comparables pour l’ensemble de 2024 sont restées inchangées, à 4,75 %-5,25 %.

• Également le 30 mai, les propriétaires/​exploitants de maisons unifamiliales American Homes 4 Rent (NYSE : AMH) et Invitation Homes (NYSE : INVH) ont publié des présentations avant la conférence de NAREIT, qui a montré que la croissance des nouveaux baux s’est accélérée en mai par rapport à avril (un résultat encourageant!), tandis que l’occupation est demeurée stable par rapport à avril. Les prévisions pour l’ensemble de l’année ont été maintenues (sans surprise, puisque AMH et INVH ont publié leurs résultats du premier trimestre au début de mai).
  • En ce qui concerne AMH, les données provisoires publiées pour le mois de mai concernant le nombre de nouveaux baux/​renouvellements/​hausses de baux mixtes se situent à 5,4 %/5,1 %/5,2 % au 29 mai. Taux d’occupation trimestriel de 96,6 % en mai.
  • Pour INVH, le taux de croissance préliminaire des nouveaux baux/​renouvellements/​baux mixtes pour le trimestre de mai s’est établi à 3,5 %/5,9 %/5,3 %. Taux d’occupation trimestriel de 97,5 % en mai.

• Le propriétaire/​exploitant d’immeuble d’habitation Camden Property Trust (NYSE : CPT) a publié sa présentation de juin à l’intention des investisseurs le 31 mai. En mai, les écarts de taux des contrats de location mixtes en fonction de la date de signature se sont améliorés, passant de 0,6 % en avril à 1,0 %. Les nouveaux taux du loyer sont restés constants à -1,8 %, inchangés par rapport au résultat d’avril, tandis que les taux de renouvellement sont passés de 3,4 % en avril à 3,9 %. Le taux d’occupation est resté stable à 95,2 %. Les prévisions pour l’ensemble de l’année ont été maintenues.

Dans l’ensemble, les mises à jour d’exploitation précédant la conférence de la NAREIT ont été encourageantes, sans grandes surprises – mais avec des points positifs supplémentaires. Nous avons hâte de vous faire part des principaux points à retenir de nos discussions lors de la conférence dans notre commentaire de juin.

¹ Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts) est une association commerciale qui représente les intérêts des fiducies de placement immobilier (FPI) et d’autres sociétés ouvertes qui font affaire avec le marché immobilier américain.

² Mise à jour sur les activités de Ventas – 28 mai 2024.

³ Portefeuille d’exploitation de logements pour personnes âgées de Ventas (VTR) (SHOP)

⁴ Les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation par action sont calculés en additionnant la dépréciation, l’amortissement et les pertes sur les ventes d’actifs par rapport aux bénéfices, puis en soustrayant les gains sur les ventes d’actifs et les revenus d’intérêts. Ils sont parfois établis par action.

⁵ Le bénéfice net d’exploitation est un chiffre couramment utilisé pour évaluer la rentabilité d’une propriété. Le calcul consiste à soustraire tous les frais d’exploitation de la propriété de tous les revenus générés par la propriété. Plus les revenus et les dépenses sont élevés, plus les propriétés sont rentables.